Son birkaç senenin öne çıkan sorunu Gayrimenkul piyasası. Neden gayrimenkul piyasası önemli? Çünkü birincisi, bireylerin kira için yaptıkları harcama, toplam geliri içinde önemli pay tutuyor. İkincisi de konut zorunlu ihtiyacı yani barınma ihtiyacını karşılıyor. Eskiden “Avrupa’da bireyler iyi para harcıyor ama ödedikleri kira ile bu kazançlarının büyük çoğunluğu gidiyor” diye düşünüyorduk ama son birkaç senede Türkiye’de de durum buna benzedi.

Gayrimenkul piyasası diğer piyasaları da özellikle işgücü piyasasını da etkiliyor. Özellikle büyükşehirlerde “maaşın büyük kısmını ev kirasına ödeyeceğim. O zaman neden çalışayım?” diyerek maaşlar yüksek olmadıkça çalışmıyor. Firma sahipleri de ücretleri yükseltemiyor. Çünkü kira maliyetleri yüksek ve maaşları yükseltirlerse kârları düşecek. Daha yüksek maaş vermek için fiyatları artırırlarsa da malını satmakta zorlanacak, zira enflasyon düşüş eğiliminde yani piyasada talep eskisi kadar yok.

Enflasyon üzerinde de gayrimenkul fiyatlarının, kiraların önemli payı var. Ufak bir hesap yapalım. Bir lokantanın ayda 150,000 TL kira ödediğini düşünelim. Günde 100 porsiyon yemek sattığını varsayalım. Bu da ayda 3000 porsiyon yemek sattığı anlamına gelir. 3000 porsiyon yemek satarak 150,000 TL kirayı nasıl ödeyecektir. Bunun için porsiyon başına 50 TL alması gereklidir. Buna değişken maliyetler (yemek malzemesi), personel, elektrik vb eklenince karşımıza ortalama maliyet çıkar. Enflasyon döneminde firma sahipleri olağandan yüksek kâr marjı ile çalışıyor. Ama gayrimenkul fiyatlarının maliyetleri epeyce yükselttiği ve firmaların da fiyatları yükseltmesinin nedenlerinden birinin işyeri kiraları olduğu aşikâr.

Hanehalkı refahı açısından da önemli bir sorun. Asgari ücret 22,000 TL ve oturduğun evin kirası da 15,000 TL olduğu durumda insanların geçinmesi çok zor bir durum. Geçenlerde Afgan bir öğrencim ile konuştum. Daha iyi iş bulmak umuduyla İstanbul’a gidip görüşmeler yapmış. Asgari ücretten biraz daha yüksek ücret teklifleri ile karşılaşmış. Ama ev kiraları yüksek olduğu için İstanbul’a gitmekten vazgeçiyor. Ancak bir evde birkaç arkadaş oturup kirayı paylaşabilirler. Öyle birilerini de bulmak kolay değil.

Gayrimenkul fiyatları ve kiraların günümüzde en önemli sorunlardan biri olduğunu açıkladık. Dolayısıyla sorunun mutlaka çözülmesi gerekli. Son dönemlerde dikkat ettiğim bir şey var. Kira ve konut fiyatları eskisi kadar hızlı artmıyor hatta enflasyonun altında kalıyor. Örneğin; konut satışı ilanlarının verildiği sitede bir evi favoriye eklemiştim. Bir sene önce 4.050.000 TL olan ev şimdi 4.200.000 TL yani fiyatı sadece %4 civarında artmış. Etrafta da bayağı kiralık ev ilanları var ve bunların çoğu uzun zamandır kiralanmadı. Yani kiralar ve konut fiyatları bir ara çok yükselmişti ve şimdi diğer mal fiyatları artarken durursa dengelenebilir.  

Peki gelelim gayrimenkul piyasasının daha gerçekçi olması için ayrıyeten yapılabilecekler var mı? Elbette var. Öncelikle belirtelim, iktisat sosyal bilimdir. Doğal bilim gibi kesin kurallardan bahsetmek zordur. Laboratuar ortamında iki hidrojen ile bir oksijeni birleştirirsen su ortaya çıkar. Ama iktisat biliminde bunu söylemek zordur. Meşhur bir söz vardır “İki iktisatçının olduğu yerde iki farklı görüş vardır, eğer iktisatçılardan biri Keynes ise üç farklı görüş vardır” (Bu sözdeki Keynes hakkında ilerideki yazılarda bilgi veririm). Dolayısıyla aşağıda belirteceğim önerilerin sonuçları hakkında da iki farklı görüş vardır.

Emlak alım satım vergisini düşürmek: İbni Haldun ve Arthur Laffer gibi bilim adamları vergi oranlarının düşürülmesinin vergi hasılatını artırabileceğini ifade etmişlerdir. Sorunlardan biri de tapuda emlak alım satımı yapılırken tarafların gerçek bedeli beyan etmemeleridir. Alım satım esnasında devletin aldığı vergi oranı çok yüksek değil gibi görünüyor ama emlak fiyatları yüksek olduğu için ödenen vergi de yüksek oluyor. Bu nedenle de taraflar satış bedelini belediye rayici olan minimum değere yakın beyan ediyorlar. Örneğin; 10 milyon TL olan bir konut için devlete 400,000 TL ödemek gerekir. Eğer alım satım vergi oranını düşürürsek insanlar gerçek bedeli gösterir. Hem vergi hasılatı artar hem de alım satım maliyeti düştüğü için insanlar daha rahat ev alırlar. Bu konuda muhalif düşünenler de var. Bunlara göre vergi oranını düşürmek vergi hasılatını artırmaz, çünkü insanlar minimum rayiçten göstermeye alıştılar. Bu alışkanlıktan vazgeçmezler. Öte yandan 10 milyon TL ev alan kişi için verginin 400,000 TL’dan 200,000 TL’ya inmesi talebi de çok etkilemez.

İki veya daha fazla evi olanların kira geliri beyanını varsayılan yapmak: Thaler ve Sunstein gibi iki iktisatçı var. Bunlara göre insanlar her zaman rasyonel karar vermezler. Bu nedenle seçim mimarisi aracılığıyla kişilerin tercihlerini, seçimlerini etkilemek mümkündür. İnsanların bir kısmı tamamen geliri düşündüğü için vergi vermekten kaçınır ama bir kısmı da tamamen üşengeçlikten kira geliri beyan etmekten kaçınır. Defterdarlığa gidip bir sürü evrakı doldurup imza atmakla kim uğraşır? Veya e-devlet giriş yapıp ilgili menüleri doldurmakla kim uğraşmak ister? Bu durumda tapuda bir kişi kendisi üzerine ikinci veya daha fazla evi satın aldığında otomatikman o evin kira rayici kadar gelir vergisinin otomatikman tahakkuk ettirilmesi önerilebilir. Tabi belediye rayiçlerinin de yenilenmesi, daha gerçekçi olması gerekli. Bu durumda vergi hasılatı artar. Kişiler ikinci ev almakta daha az istekli olurlar ve konut talebi düşer ve fiyatlar da düşer. Evini satın aldıktan sonra kiralamayanlar azalır. Kira arzı artar, kiralar da düşer. Tabi bu öneriye karşı çıkanlar da böyle bir uygulamanın insan hak ve özgürlüklerine aykırı olduğunu, insan isterse evini kiraya vermeyebileceğini ifade ederek itiraz edebilirler.

Bunun benzeri başka öneriler de getirilebilir. Tabi en önemlisi konut arzını artırmaktır. Zira konut piyasasındaki sorun COVİD19 pandemisi esnasında inşaatların durması ve konut arzının azalması ile başlamıştı. Maraş depreminde yıkılan konutlarla da sorun şiddetlenmişti. Konut arzı bizzat TOKİ aracılığıyla artıyor ama yetmez, özel sektörün de bir şekilde üretimi artırmasına yardım etmelidir. TOKİ bizzat Maraş, Hatay, Antep, Adıyaman gibi illerde önemli işler yapıyor ama yetmez. Özel sektör ve müteahhitler de konut arzını artırmalı.