Emlak piyasasında gerek kiralık gerekse satılık konutlar açısından fiyatların aşırı yükseldiği görülüyor. Tüm mallarda fiyatların yükseldiği doğru ama emlak piyasasındaki artışın diğer mallardaki artıştan epey yüksek olduğu görülüyor. Bu da emlak piyasasında balon olup olmadığı tartışmalarını beraberinde getiriyor. Daha önceki yazılarımda faiz oranlarının düşük olduğunu ve kredi çekerek konut almak ve iş kurmanın (özellikle iş kurmanın) çok cazip olduğunu belirtmiştim. İş kuranları bilmem ama konut satın alanların çok karlı çıktığı ortada. Reklamımızı yaptığıma göre gelelim konuya.
Piyasalarda fiyat, arz ve talep tarafından ortaya çıkar. Ancak işin talep tarafı bazen işi abartabilir. “Nasıl yani” diyeceksiniz. Bunu en iyi tarihsel örnekler ile anlatmak mümkündür. Tarihte ilk spekülatif balon olarak geçen olay Lale Çılgınlığı adıyla anılmaktadır. Avrupa’ya 16. Yüzyılda Osmanlı İmparatorluğu’ndan lale getirilmiştir. Özellikle Hollanda’da lale çok popüler olmuştur. Sonunda gelecekte belirli bir süre sonra lale satın almak isteyenler için Hollanda’da piyasa kurulmuştur. Bu tür piyasalara günümüzde Future ismi veriliyor. İnsanlar lale alırlarsa bunu ileride çok daha pahalıya satabileceklerine inanıyor ve bu nedenle lale talebi müthiş artıyor. Bu da lale fiyatlarını uçuruyor. Bir lale soğanı için 5 hektar arazi bile teklif ediliyor. Ortalama bir lale soğanının fiyatı ev fiyatlarını geçiyor. Sonra bu fiyatların normal olmadığı ortaya çıkıyor ve sözleşme sahipleri lale yetiştiricilerine paraları ödeyemiyor. Yani piyasa çöküyor ve lale fiyatları tepetaklak oluyor.
Örneğimizde görüldüğü gibi bir malın piyasa değeri ile olması gereken değeri arasında fark ortaya çıkarsa bu balon oluyor. İnsanlar bazen malın değerinin çok yükseleceğini düşünüyorlar ve bu malın talebi normalden çok yükseğe çıkıyor. Er veya geç durum ortaya çıkınca da talep normalden çok daha aşağıya iniyor. Bu sefer de malın fiyatı olması gerekenden çok daha aşağıya inecek düşüncesi olursa panik satışları oluyor. Tabi yüksek fiyattan alanlar bummm.
Gelelim sorumuza… emlak piyasasında balon var mı? Bir kere şunu belirtelim. Tüm malların fiyatlarında artış oldu ki piyasadaki tüm malların fiyatlarında meydana gelen artışa biz enflasyon adını veriyoruz. Ancak gerek satılık gerekse kiralık ev fiyatlarındaki artış diğer malların fiyatlarındaki artıştan daha yüksek. Bunu şöyle bir örnekle açıklayalım. 1 TL değerindeki mallar ortalama 2 TL oldu ama 1 TL değerindeki satılık konut 4 TL oldu.
Peki! Kiralık ve satılık konut fiyatlarındaki artışlar normal mi? Bu soruyu cevaplamak için üç temel noktayı belirtelim. Birincisi; Pandemi döneminde yeni konut inşaatı yapılmadı. “Türkiye’nin her yeri beton oldu” diyenler var ama bunların sözüne bakmamak gerekir. Türkiye nüfusu 86 milyon oldu ve artmaya devam ediyor. Turist sayıları sürekli artıyor. 2023 yılında 45-50 milyon arası turist bekleniyor. Bu turistlerin bir kısmı ev kiralıyor. Bu arada Suriye ve Afganistan’dan gelenler var. Gençler arasında ailesinden ayrı yaşamak isteyenler artıyor. Ailelerde kişi sayıları giderek azalıyor. Dolayısıyla yeni konut talebi artıyor. Konut talebi artarken pandemi nedeniyle konut arzı buna ayak uyduramadı. Üstelik deprem nedeniyle 11 ilde çok sayıda konut yıkıldı veya hasar gördü. İkincisi; inşaat malzemelerinde de önemli fiyat artışları oldu. Yani yeni inşaat yapmanın maliyeti arttı. Örneğin; bir demircinin günlük yevmiyesi 1700 TL, düz bir amelenin yevmiyesi ise 1000 TL… Ayda 25 gün çalışsalar demircinin aylığı 42.500 TL ve düz amelenin maaşı 25.000 TL’ya geliyor. Asgari ücretin 8500 TL olduğunu düşünürsek iyi para… Ama gençler asgari ücrete masa başı işe rağbet ederken sanayi, inşaat, tarım gibi sektörlerde çalışmak istemiyor. Bu nedenle de ücretlerin düşmesi kolay değil. Diğer inşaat malzemesi fiyatlarının da düşmesi kolay değil. Belirttiğimiz iki unsur bize satılık ve kiralık konut fiyatlarında artışın çok anormal olmadığı düşüncesini veriyor. Ancak üçüncü noktayı da ele alalım. Faiz oranları, enflasyonun altında ve bu nedenle parasını faize yatırıp rahat yaşam süren rantiyeci kesim kara kara düşünüyor. Çünkü parasını bankada mevduat faizine yatırırsa kaybedecek. O zaman da alternatif yatırım araçlarına yöneliyor. Borsa, altın, gayrimenkul, kripto paralar da bunlar arasında öne çıkanlar oldu. Yani konut talebinin artmasının bir nedeni de konut fiyatlarının yükseleceğini düşünüp ona yatırım yapanlar… Satılık ve kiralık konut fiyatlarında artışı gördükçe bu kesim konut talebini daha da artırdı. İlk iki nokta konut piyasasında fiyatlarda anormal bir artışı desteklemiyorken üçüncü nokta ise tam tersi…
Şimdi ne olacak? Bankalar uzun zamandır konut kredilerine ulaşımı zorlaştırdı. Şimdi de ilk konutunu satın alacak olanların krediye ulaşımının kolaylaştırılacağı ama bir veya daha fazla konutu olanların krediye ulaşımının zorlaştırılacağı konuşuluyor. Örneğin; bir konutu olan yeni konut alacaksa konut bedelinin sadece %25 kadarına kredi çekebilecek. Bir diğer konuşulan konu da kira bedellerinin artacağını düşünüp evini kiraya vermeyenlere yüksekçe vergi getirilmesi… Bunların dışında yeni inşaat projelerine destek verilmesi, TOKİ inşaatlerinin artması da diğer konuşulan önlemler arasında yer alıyor. Bu önlemlerin konut piyasasını şu yönde etkilemesi bekleniyor. Öncelikle yatırım amaçlı konut talebi düşecek. İkincisi gerek TOKİ gerekse özel müteahhitlik firmalarının konut arzını artırması bekleniyor. Bunun etkilerinin bir sene ve daha uzun vadede görüleceğini belirtelim. Çünkü inşaat bugün başlasa bile ortalama bir sene sürüyor. Üçüncüsü; evini kiraya vermeyen, boş bırakanların bir kısmının evlerini kiraya vermesi bekleniyor. Bunların sonucunda konut fiyatları düşer mi? Enflasyonist ortamda bir malın değerinin düşmesi kolay değil, ama diğer malların fiyatlarına göre daha az artış kaydedebilir. Yani diğer mallar 1 TL’dan 2 TL’ya çıkarken konut kira ve satılık fiyatları 1 TL’dan sadece 1.5 TL’ya çıkabilir. Bu da zaten konut fiyatlarındaki fazlalığın gitmesi demektir.